Новость

Эпопея с возрождением аэропорта

Материал из Орлец - свободная орловская энциклопедии
Перейти к: навигация, поиск


via mail@orlec.ru

Часть 1 – пробная попытка

Эскизы орловского аэропорта

В марте месяце 2015 года согласно распоряжению правительства Орловской области № 69-р Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области объявил о проведении конкурса на право заключения концессионного соглашения по созданию и реконструкции зданий и сооружений, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также объектов производственной и инженерной инфраструктуры аэропорта «Орёл-Южный».

То, что аэропорт Орлу нужен понятно всем, но вопрос его создания (или воссоздания) в существующей застройке 909 квартала очень тонкий. Проанализировав три тома конкурсной документации можно было сделать следующие выводы: либо документация писалась «на коленке» специалистами очень низкого уровня, либо все умышленно делается «топорным» способом с целью удовлетворения чьих-то коммерческих интересов (скорее всего и то и другое). Рассмотрим более подробно факты, позволяющие делать такие выводы.

Предмет соглашения. Согласно конкурсной документации проект концессионного соглашения обозначен как «концессионное соглашение по созданию и реконструкции зданий и сооружений, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также объектов производственной и инженерной инфраструктуры аэропорта «Орёл-Южный». А что же такое аэропорт «Орёл-Южный» как предмет правоотношений? Согласно Воздушному кодексу РФ аэропорт - комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников. Аэродром - участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов. Аэродромы подразделяются на гражданские аэродромы, аэродромы государственной авиации и аэродромы экспериментальной авиации. В соответствии со ст. 41 Воздушного кодекса РФ гражданские аэродромы и аэропорты подлежат государственной регистрации с включением данных о них соответственно в Государственный реестр гражданских аэродромов Российской Федерации и Государственный реестр аэропортов Российской Федерации только при наличии сертификатов (свидетельств) годности. Ведение указанных реестров возлагается на уполномоченный орган в области гражданской авиации. На сайте Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) размещен Реестр аэропортов гражданской авиации России. Объекта аэропорт «Орёл-Южный» там нет. Согласно той же статье 41 Воздушного кодекса РФ при исключении данных об аэродроме или об аэропорте из соответствующих государственных реестров эксплуатация аэродрома или аэропорта приостанавливается, свидетельство о государственной регистрации аэродрома или аэропорта утрачивает силу.

Таким образом, юридически объекта аэропорт «Орёл-Южный» не существует, есть только взлетно-посадочная полоса (как объект недвижимости) и три земельных участка. То есть предмет концессии не соответствует фактическому состоянию. Действующими нормативными актами Росавиации аэропорты гражданской авиации подразделяются на шесть классов (А, Б, В, Г, Д, Е), какого класса аэропорт планируется построить в Орле в конкурсной документации не указано (следовательно, нет информации к детальным требованиям по строительству нового аэропорта).

Критерии конкурсного отбора. Построить аэропорт это не одно и то же что построить склад, цех или торговый центр. Здесь нужен определенный опыт. Однако, в критериях, предъявляемых к потенциальным участникам конкурса указано: «Наличие опыта строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию на территории Российской Федерации и (или) за рубежом объектов производственной инфраструктуры либо инвестирования в строительство (реконструкцию) таких объектов». То есть строить аэропорт в Орле может практически любая строительная организация, а не организация имеющая опыт строительства объектов инфраструктуры аэропортов. В этой связи интересны конкурсные критерии к срокам реконструкции взлетной полосы и строительству объектов аэропорта. Так реконструкция взлетно-посадочной полосы подразумевается в 2 этапа. Первый тап реконструкции - в объемах, необходимых для приема легкомоторных самолетов. Второй этап - в объемах, необходимых для приема самолетов среднего класса (прием самолетов среднего класса это отдельный вопрос безопасности в существующей жилой застройке 909 квартала). Срок первого этапа реконструкции установлен в 5 месяцев! (это с учетом подготовки разрешительной и проектной документации, и разрешение на реконструкцию аэропортов дает федеральный орган) при этом для получения дополнительных баллов к своей заявке претендент должен уменьшить срок реконструкции на срок, кратный 1 месяцу (т.е. до 4 или 3, 2 месяцев). Вопрос к качеству работ на таком объекте и за такие сроки в документации не уточняется, как и не указана ответственность за не выполнение работ в установленные сроки.

Срок, отведенный на строительства других объектов (аэровокзала, аэронавигационного комплекса, охранного периметра аэропорта, благоустройства освещения территории аэропорта, открытых стоянок спецавтотранспорта, зоны консервации, контрольно-пропускного пункта, площадки для санитарной обработки спецавтотранспорта, очистных сооружений, площадки для мусоросборников) был определен до 31 декабря 2016 года (что то же не так уж и много для такого количества) и также может быть уменьшен на срок, кратный 1 месяцу.

Не менее интересны «денежные» критерии отбора. Так, согласно конкурсной документации претендент должен подтвердить намерения финансирования строительства и реконструкции объектов Концессионного соглашения в размере не менее 121 000 000 рублей (обоснованность данной суммы также вызывает вопросы). При этом сумма задатка определена в 1 млн. рублей. Исходя из норм действующего законодательства при различных формах торгов и аукционов сумма задатка варьируется от 5 до 20 % от начальной стоимости. Здесь же получается что задаток менее 1 % (может, что бы не обременять излишними тратами и рисками «нужного» претендента). Не менее загадочна сумма ежемесячной платы для концессионера. Начальное значение устанавливается в размере 100 000 рублей в месяц, условиями конкурса предусматривается возможность увеличения начального размера платы концессионера в конкурсном предложении указанный размер платы концессионера может увеличиваться в конкурсном предложении на сумму, кратную 10 000 рублей. Между тем срок концессионного соглашения очень большой – 49 лет. В существующих экономических условиях (при высоких инфляционных рисках) сложно спрогнозировать уровень цен на недвижимость и доходность от ее использования. И какова будет реальная стоимость использования имущества за 100 000 рублей через 5-10 лет? При этом в условиях конкурса ни слова о возможности пересмотра платы концессионера в будущем! И где же тогда эффективность от использования госимущества и земли?

Благонадежность «концессионеров» и риски. Заключение концессионного соглашения сроком на 49 лет подразумевает, что сотрудничество между сторонами в такой долгой перспективе будет партнерским, взаимовыгодным и четко урегулированным документами, подписанными сторонами. Теперь взглянем на пункт 9.5 тома 1 и пункт 1.2.6 тома 3 конкурсной документации: «9.5. Информация, предоставляемая концедентом и\или конкурсной комиссией, любым способом предоставляется исключительно в целях предоставления возможности подать заявку или конкурсное предложение. Несмотря на то, что концедент и конкурсная комиссия приложили все усилия к тому, чтобы представить как можно более точную, полную и исчерпывающую информацию, концедент, конкурсная комиссия не делают каких-либо заявлений и не дают каких-либо гарантий в отношении полноты и точности информации и не несут ответственности за возможную неточность или неполноту в отношении представленной информации. Заинтересованным лицам, заявителям, участникам следует провести собственные исследования, подготовить прогнозы и выводы и получить рекомендации своих собственных консультантов в целях подтверждения информации, содержащейся в настоящей Конкурсной документации, а также получить дополнительную информацию, которая может быть им необходима, до представления заявки или конкурсного предложения.» «1.2.6. Концедент не гарантирует, что представляемая при проведении Конкурса информация представляет собой исчерпывающую информацию относительно объекта Концессионного соглашения. Во избежание сомнений представленные материалы и информация не должны рассматриваться как полные и достаточные для подготовки конкурсных предложений и подлежат самостоятельной проверке участниками Конкурса.»

Напомним, концедент это Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, и складывается впечатление, что концедент умышленно «снимает штаны и подставляет попу» под будущие требования другой стороны, в случае если что-то пойдет не так и та концессионер скажет, что у него не было полной информации. Здесь не маловажно отметить, что согласно статье 8 Закона Орловской области от 12 октября 2011 года № 1277-ОЗ «Об участии Орловской области в государственно-частных партнерствах» участие области в государственно-частных партнерствах осуществляется при обязательном согласовании распределения рисков между сторонами. Однако, в документации об этом ни слова. Опять-таки может, что бы излишне не обременять «нужного» инвестора?

Внешний облик. Очень занимательно выглядели требования конкурсной документации к внешнему облику планируемых к строительству зданий аэропорта. (см. эскизы)

И ЭТО здания аэропорта столицы субъекта РФ! По своему виду напоминает проект заштатного аэродрома середины 1980-х годов (из документации которого, скорее всего «тупо» скопировали эскизы), предназначенного для перевозящих сельских тружеников «кукурузников». И это при наличии в области должности главного архитектора с «мировым именем». Для сравнения можно посмотреть на фотографии зданий аэропортов в Брянске или Воронеже. Почувствуйте разницу. Все это наводит на мысль, что никакого аэропорта скорее всего не будет, но об этом ниже.

Главная «фишка». Как уже выше указывалось, согласно конкурсной документации объектом концессионного соглашения являются: аэровокзал, аэронавигационный комплекс, охранный периметр аэропорта, благоустройство освещения территории аэропорта, открытые стоянки спецавтотранспорта, зона консервации, контрольно-пропускной пункт, площадка для санитарной обработки спецавтотранспорта, очистные сооружения, площадка для мусоросборников, расположенные по адресу: г. Орёл, ул. Кромская,12, которые подлежат созданию, а также взлетно-посадочная полоса, состоящая из рабочей части взлетно-посадочной полосы, удлинения взлетно-посадочной полосы, укрепления участков взлетно-посадочной полосы, боковыхучастков взлетно-посадочной полосы, 3 рулежных дорожек, 2 перронов, высоковольтной кабельной сети, низковольтной кабельной сети, водоотводной и дренажной систем, летного поля, расположенная по адресу: г. Орёл, ул. Кромская, 12, которая подлежит реконструкции.

Казалось бы, все ясно, но заглянем в проект концессионного соглашения, прилагающейся к тому 3 конкурсной документации. Пункт 30 соглашения гласит: «Концессионер вправе с согласия Концедента, возводить на земельном участке, находящемся в собственности Концедента, следующие объекты недвижимого имущества, не входящие в состав объекта Соглашения, предназначенные для использования при осуществлении Концессионером деятельности по настоящему Соглашению: ремонтно-техническую базу предполетного обслуживания самолетов малого и среднего класса, гостиницу, бизнес-центр, топливно-заправочный комплекс, ангары для хранения самолетов, закрытые стоянки спецавтотранспорта, площадку для установки емкостей отработавших нефтепродуктов, пункт чистки и мойки состав, описание и технико-экономические показатели которых отражены в приложении 10 к настоящему Соглашению.» Далее пункт 38 соглашения: «Имущество, созданное или приобретенное Концессионером при исполнении настоящего Соглашения и не являющееся объектом Соглашения, является собственностью Концессионера».

Все теперь становится на свои места. Условиями конкурсной документации не предусмотрено в какой очередности должны вводится в эксплуатацию объекты. И сооружения, которые предусмотрены как «объект» соглашения и которые после 49 лет перейдут в собственность субъекта (аэровокзал, очистные сооружения, стоянки спецавтотранспорта и др.) явно уступают в маржинальности их использования и доходности от них, тем которые может построить концессионер и оставить у себя в собственности (гостиница, бизнес-центр, ангары для хранения самолетов). То есть, заключается концессионное соглашение, победитель получает земельные участки под строительство как сторона концессии без аукциона (это предусмотрено статьей 39.6 Земельного кодекса), строит «убогие» обязательные объекты и нужные (высокодоходные - гостиница, бизнес-центр) свои (которые наверняка построит в первую очередь). После, по соглашению сторон концессия досрочно прекращается, «маржинальные объекты» (как и земля под ними) остаются в собственности у концессионера, а те объекты, которые останутся Орловской области, как бы и кем бы они не использовались для эксплуатации аэропорта (будь то частный эксплуататор или государственная авиакомпания) будут платить за использование (гостиница, бизнес-центр, ангары для хранения самолетов, топливно-заправочный комплекс) концессионеру, потому как без них аэропорт все равно работать не сможет.

Все это во многом объясняет, то, что как в самой документации, так и в проекте концессионного соглашения куча нестыковок, правовых пробелов (особенно в соглашении, где регулируются вопросы ответственности, переуступок прав требования, привлечения третьих лиц) которые, прежде всего, выгодны стороне концессионера, а не концедента (т.е. Орловской области). Не будем углубляться в юридические дебри договорного права, так как это займет много места, да и бесплатная лекция для сотрудников Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области не входит в наши планы.

Кстати, в конкурсной документации речь идет, в том числе, и об использовании земельных участков, как одного из предмета концессионного соглашения, но почему-то ни слова не сказано, что в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства. К чему бы это?

Итог. Итог, как нам кажется, простой. Вся эта «концессия-шманцессия» не что иное, как слабо продуманная и неумело исполненная афера по уводу госсобственности (земли) в «нужные» руки под видом концессионного соглашения в обход публичных процедур по предоставлению земли под строительство «нужному инвестору» (и наверно не просто так в информационном сообщении в одном месте было указано, что вся документация размещена на сайте www.torgi.gov.ru, а в другой части документации указано, что информация и сведения о конкурсе размещены на сайте http://zakupki.gov.ru???). Ведь как объяснить тот вопиющий факт, что один из трех земельных участков, включенных в объект соглашения для строительства объектов аэропорта – с кадастровым номером 57:25:0021001:104 и общей площадью 222982,52 кв. м имеет вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства! Совпадение? Не думаю (с).

P.S. Статья 170 Гражданского кодекса РФ. 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

P.Р.S. «Финита ля комедия». Как было указано в извещении о проведении конкурса заявки на участие принимались до 7 мая 2015 года. 8 мая комиссия Департамента госимущества подписывает протокол о том, что поступила только одна заявка на участие от ООО «Инженерная корпорация Самсонова» (о конечных бенефициарах этой компании и родственных связях некоторых ее руководителей с высокими должностными лицами из команды тов. Потомского мы поведаем отдельно) и поэтому конкурс признан несостоявшимся. Но так как единственная заявка соответствует требованиям конкурсной документации, то следует предложить заявителю предоставить предложение о заключении концессионного соглашения. Победитель был определен! Только вот что-то нигде не было подробных данных о том, как ООО «Инженерная корпорация Самсонова» подтвердила свое соответствие конкурсной документации (количество построенных объектов инфраструктуры и т.п.), какие сроки строительства и т.п. Из открытых данных и отчетности данной, ужас сказать «корпорации», например, за 2013 год – прибыль составила 8 тысяч рублей!

Так же интересен другой момент. На сайте Орловских новостей 22 июня 2015 года написали, цитата: «Это будет крупный логистический центр, сообщил на аппаратном совещании 22 июня губернатор Орловской области Вадим Потомский. Аэропорт будет не пассажирский, а грузовой. Сейчас перед руководством региона стоит задача в кратчайшие сроки реализовать планы по созданию свободной экономической зоны. Это важно не только для отдельного субъекта, но и для всей страны, подчеркнул Вадим Потомский». А на пресс-конференции 23 июня 2015 года губернатор сказал, что в августе уже полетят самолеты с аэропорта. Как только это возможно без лицензии Росавиации и кто ее оформит за 2 месяца он не пояснил. Напомним, что предметом концессии было как раз строительство и реконструкция для осуществления пассажирских перевозок.

Часть 2 – земельный вопрос.

К сожалению, обещанного 5 августа 2015 года взлета тов. Потомского в орловское небо мы так и не увидели, но процесс «отжима» большого массива земли под видом концессии в нужные руки продолжается до сих пор.

Департамент государственного имущества Орловской области под чутким руководством тов. Синягова два раза объявлял конкурс на заключение концессионного соглашения по строительству объектов инфраструктуры аэропорта. В первом случае поступила заявка от ООО «Инженерная корпорация Самсонова», но потом заявитель вдруг отказался от подписания концессионного соглашения, а во втором случае заявок вообще не было. Это странно, ведь добрый и щедрый дядя Синягов (отметим, что щедрый за наш счет) предложил немыслимо выгодные для концессионера условия: срок концессии 49 лет (хотя практика концессий по стране в среднем 20 лет), возможность концессионеру платить все 49 лет фиксированную плату, возможность строить объекты, не предусмотренные условиями соглашения (гостиница, бизнес-центр) и оставить их себе в собственность!!! Но, что бы строить объекты инфраструктуры аэропорта надо, что бы и земля была с соответствующим видом разрешенного использования. А здесь-то и была засада. Один из трех земельных участков, включаемых в предмет концессионного соглашения с кадастровым номером 57:25:0021001:104 и общей площадью 222982,52 кв. м имеет вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. И вот здесь начинается самое интересное – телодвижения с этим участком. Возможно, это и стало причиной отказа от участия в конкурсе – лучше «увести» уже подготовленный самими же властями участок, чем потом заморачиваться с бюрократическими процедурами и нести соответствующие расходы.

Рассмотрим все в хронологическом порядке и вспомним всех поименно. 16 сентября 2015 года на заседании комиссии по землепользованию и застройке Орловской области под председательством главного архитектора области В.В. Вермишяна по инициативе Департамента госимущества одобряется решение по внесению изменений в Генплан города и ПЗЗ в части установления новой зоны – Т-4 «Зона воздушного транспорта» в границах трех земельных участках под аэропортом.

А вот уже 16 октября 2015 года та же комиссия, но под руководством «великого юриста» Ф.П. Карпычева, по инициативе Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ города в части изменения границ территориальной зоны Ж-1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) на зону С-3 (зона военных объектов и иных режимных территорий, явно притянутый за уши к аэропорту гражданской авиации вид зоны) и отправляет все в администрацию города Орла для проведения публичных слушаний.

Параллельно начальник Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области Ю.Г. Кириенков обращается в Орловский городской Совет народных депутатов с просьбой об отмене ПЗЗ в части установления зонирования Ж-1 и О-4 в отношении указанного выше земельного участка 57:25:0021001:104. В пояснительной записке г-н Кириенков обосновывает отмену тем, что де зона Ж-1 (позволяющая строить многоэтажки высотой 5-21 этажей) и зона О-4 (позволяющая строить детские сады и школы, кстати, что очень актуально для 909 квартала) были включены в 2012 году в ПЗЗ не верно (а то, что тогда Горсовет все принял и замечаний прокуратуры и других надзорных органов не поступало не важно) и согласно Генплана там должны быть земли аэропорта. Вот только Министерство транспорта РФ в своем заключении от 5 марта 2015 года, направленном в Минстрой, по вопросу внесения изменений в Генплан города Орла указало на то, что раз аэропорт исключен Росавиацией из реестра, то и в Генплане его быть не должно. И вот на сессии Горсовета 30 октября 2015 года уже новый состав депутатов безропотно принимает решение №3/0014-ГС и отменяет установленное зонирование Ж-1 и О-4 в отношении указанного выше земельного участка 57:25:0021001:104, а значит и утрачивает актуальность ранее утвержденный администрацией города Орла проект планировки данной территории, предусматривающий строительство двух детских садов и школы! Все для людей!

Верные сподвижники Потомского, поставленные им на «руление» городом Орлом - Новиков и Усиков назначили проведение публичных слушаний по вопросу изменения ПЗЗ на 20 января 2016 года. Соответственно была публикация в «Орловской городской газете» и на сайте администрации. С учетом того, что указанную газету заметить в широком распространении сложно, то и не удивительно. Что публичные слушания были признаны состоявшимися при явке двух человек! И уже 27 января 2016 года земельная комиссия под руководством Карпычева согласовывает заключение о результатах публичных слушаний и направляет все материалы в Горсовет. Вот бы везде такая оперативность была.

И вот на февральской сессии Горсовета депутаты дружно принимают решение (под нелепые увещевания доброго сказочника тов. Синягова, что аэропорт будет такой мимимишный, что жители близлежащих домов его и вреда от него и не заметят – ему-то там не жить), об изменении границ территориальной зоны Ж-1 на зону С-3.

Так что теперь осталось дело техники: Департаменту госимущества изменить вид разрешенного использования земельного участка и вперед! к новому конкурсу по концессии, где уже все заранее объявили победителя в виде стратегического инвестора ООО «Инженерная корпорация Самсонова» и думается условия концессии будут «грамотно» подготовлены тов. Синяговым с сохранением необходимых преференций для инвестора о которых мы писали в первой части. Ну что же тем интереснее будет наблюдать за этим «перформансом».